Todos los gastos en la compra de una vivienda

(Contenido del programa en Cadena Dial Villacarrillo del 9 de enero de 2018)

GASTOS EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA

LOS QUE HEMOS COMPRADO UNA VIVIENDA SABEMOS QUE AL PRECIO HAY QUE AÑADIRLE UNOS CUANTOS GASTOS, QUE NO SON PEQUEÑOS

Comprar una casa es, para la mayoría de la gente, la decisión económica más importante de su vida. Por eso tomar las decisiones acertadas también puede suponer el ahorro más importante de tu vida. Pensamos, erróneamente, que el precio de comprar una vivienda es el que te pide el vendedor. Y una vez que la has comprado aparecen, como por arte de magia, unos gastos que no iban incluidos.

Te lo adelanto. Esos gastos van a ser de entre el 10 y el 15%. Traduciendo, si el piso te ha costado 100.000 €, prepara otros 10 o 15.000 € más.

¿Y ESOS GASTOS DE DÓNDE SALEN?

Ahora entramos en detalles y cifras, pero hay 5 apartados, aparte del propio precio de la vivienda:

1. Si para buscar acudes a una inmobiliaria, la comisión.

2. Los impuestos, el IVA, el IPT, el de AJD.

3. Los de constitución: la notaria, el registro y la gestoría.

4. Si lo vas a financiar con un préstamo, otra vez notaría, registro y gestoría.

5. Gastos variados: IBI, comunidad (si es un piso), si das una señal para la compra, cambio de titularidad de los suministros (agua, luz, ….)

¿Y TODOS ESOS GASTOS SON IMPRESCINDIBLES?

Unos si y otros no. Te voy hablando de cifras, de cuánto dinero tienes que preparar en cada fase del proceso. Y vamos a ponernos en el caso que hemos mencionado antes, un piso de 100.000 €.

Primero: el de buscar y encontrar piso. Si lo haces personalmente, 0 €. Pero si acudes a una agencia inmobiliaria te va a cobrar el 3% + IVA. En el piso de 100.000 €, son 3.600. Las inmobiliarias te ofrecen unos servicios que te pueden ser muy útiles. Valora si te es necesaria y te puede ahorrar dinero o te la puedes ahorrar.

Segundo: los impuestos, y de estos no te libra nadie.

o Si la vivienda es nueva, pagas un 10% de IVA, más el 1,5% de AJD: 11.500€.

o Si es de segunda mano, pagas un 8% de ITP: 8.500€.

Tercero: gastos de escrituras y constitución

o La escritura en la notaria, unos 600€

o El registro, otros 400€

o La gestoría, es muy variable, pero pueden ser 200-300€

o Estos gastos es muy frecuente que los pague el comprador, pero puede no ser así, y pactarse otro reparto. Si se incluye en la escritura “según ley”, el reparto será de un 70-30%.

Cuarto: si lo financias pidiendo un préstamo al banco, prepara más dinero,

o Tienes la comisión de apertura, tasación, notaría, registro, gestoría, el seguro, el AJD. Para ese piso de 100.000€ y una hipoteca de 80.000€, puede rondar los 3.000€.

o Y sobre el asunto de quién paga estos gastos, hay una fuerte batalla judicial sobre si es el comprador o el banco.

Quinto: gastos variados

o Son gastos menores, pero gastos al fin y al cabo. Y hay que preverlos.

o Los impuestos municipales: el recibo del IBI, que para esa vivienda pueden ser 500€ y la contribución, unos 15€.

o Si es un piso, el recibo de la comunidad.

o Los cambios de titularidad de los suministros o el alta: la luz, el agua, el teléfono, el gas.

o El seguro de la vivienda.

COMO SIEMPRE, VOY A DAR UNOS CONSEJOS PARA LA COMPRA

Pide una nota simple en el Registro de la propiedad. Por 9 € puedes confirmar quien es el titular de la vivienda y si existen cargas sobre ella. Te puede ahorrar un buen dolor de cabeza.

Consulta en el catastro la información catastral, antigüedad, superficie, calificación como vivienda.

Averigua cuál es el valor fiscal que estima la Hacienda autonómica para la vivienda. Ese es el importe mínimo sobre el que se va a aplicar el ITP. Si la escrituras por un precio inferior, vas a tener la visita de la inspección de tributos.

Si es un piso con comunidad de propietarios, pide una copia de la última acta de la comunidad. Te va a permitir conocer si hay derramas pendientes, por ejemplo, que esté pendiente el pago por los vecinos de un ascensor recién instalado y te toque a ti. Si no hay acta, pregunta al presidente.

En muchos casos antes de la compra se da una señal, en arras penitenciales. Procura que no sea superior al 5%. Ya sabes que si te arrepientes, pierdes esa cantidad, pero si el que se arrepiente es el vendedor, es él el que te paga el 5%.

ES MUY FRECUENTE ESCRITURAR EL PISO POR UN VALOR INFERIOR AL REAL PARA AHORRAR IMPUESTOS ¿TRAE CUENTA?

Declarar un valor inferior al real le conviene al vendedor, pero al comprador puede no serle tan rentable.

En la compraventa está claro que ambos pagarán impuestos sobre un cifra menor. Pero ahora imagina que el comprador, que eres tú, al cabo de unos años vendes la vivienda. En ese momento tienes que declarar a Hacienda por la plusvalía, lo que has ganado entre la compra y al venta, y tributar por la ganancia, que será mucho mayor si escrituraste la vivienda por menos de su coste real.

Con un ejemplo se ve claro: te costó 100.000€ y la vendes por 120.000€

o Si se escrituró en 100.000€, habrás ganado 20.000€ y tributas por 20.000€

o Si se escrituró en 70.000€, habrás ganado 50.000€ y tributas por 50.000€.

o Lo que te ahorras en impuestos a la hora de la compra, puede salirte caro a la hora de venderla.

YA QUE ESTAMOS CON LA VIVIENDA, VAMOS A ACTUALIZAR LA INFORMACIÓN SOBRE LOS MEJORES PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS, A DÍA DE HOY

Está claro que una hipoteca nos va a acompañar casi tanto tiempo como la pareja, y en algunos casos más, porque nunca te va a dejar por otro. Aquí sí que te puedes ahorrar mucho dinero eligiendo adecuadamente.

Vamos a hacer las cuentas para la vivienda de la que hemos venido hablando: nos cuesta 100.000€ y el banco nos da el 80%, o sea 80.000€ a 25 años:

Tipo variable

o La mejor oferta Openbank e ING con domiciliación de nómina: recibo de 300€/mes. En el pueblo, el Banco Santander con cuota mensual de 330€

o Estas cifras mientras el Euribor siga igual, que no seguirá. Irá subiendo. Aunque su evolución es imprevisible.

Tipo fijo

o La mejor oferta también para Openbank, también con domiciliación de nómina: mensualidad de 330€.

o Este ya es fijo de por vida, sin subida ni bajadas, durante 25 años.

En resumidas cuentas, si vas a comprar vivienda, financiada o no, considera que es la decisión económica de tu vida. Dedícale tiempo, infórmate, y sobre todo, echa muchas cuentas. Y no está de más que busques asesoramiento.